本稿では、J-REITの概要、J-REITインデックス（東証REIT指数・東証REIT Core 指数・野村高利回りJリート指数）と関連する投資信託およびETFを説明し、おすすめの買い方について検討します。
- REITとは
- J-REITのポータルサイト www.japan-reit.comj-reit.jp
- J-REITの利回り
- J-REITインデックス
- J-REIT ETF一覧
- J-REITのインデックスファンド一覧
- 先進国株式と組み合わせるアセットとしてJ-REITは優秀
- まとめ
REITとは
Real estate investment trust, REIT（不動産投資信託）は不動産投資の一種で、投資家から集めた資金で住宅、オフィスビル、商業施設、物流施設などの不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配する商品のことです。日本でのREITは「J-REIT」といい、投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）で定義される投資信託に分類されます。
投資信託は一般的な株や債券を扱う契約型投資信託（「委託者」、「受託者」、「受益者」の三者の契約により構成）がある一方で、J-REITは会社型投資信託として投資法人によって運用されており、一般企業の株と同様に証券取引所に上場され、証券コードが割り当てられ（89xx, 32xx, 34xx）、投資家が証券会社を通じて売買できます。
J-REITのメリット
- 不動産に直接投資する場合よりも遥かに少ない資金で投資できる。
J-REITはETFならば1万円程度から、投資信託ならば100円から投資可能です。直接投資の場合、中古アパート経営でも数百万円から、マンション投資は数千万円が必要となります。直接投資して自分自身で運用する場合、利回りは10%程度以上と高いですがその分リスクも高いです。 - 投資するだけで分配金が得られる。
直接投資の場合、不動産の維持・管理、収支管理、借主の募集などの不動産関係業務を投資家本人が行うか専門業者へ委託する必要があります。また、借り手がいない限り収益金が生まれません。J-REITの場合、投資法人が専門業者に委託するため、投資家本人は資金を拠出するだけで分配金が得られます。 - J-REITの利回りは株式会社の株よりも比較的高い。
J-REITでは、投資法人が上げた賃料収入や不動産売買などの利益を90%超投資家へ分配するなどの条件により投資法人への課税が免除されます。このため、投資家が得る税引き前利回りが株よりも比較的高くなります。
具体的には、TOPIXの単純利回りが2.00%（2019年10月末）に対して、J-REITの場合、3.42%（2019年10月末）です。ただし、昨今のREIT価格高騰のため、利回りは低下傾向にあります。 - 換金性・流動性が高い。
J-REITは株なので証券取引所で売買可能です。直接投資の場合、一度買った不動産は売り手が見つからない限り売れません。 - 少ない資金でも分散投資が可能。
J-REITは色々な不動産に分散して投資することができます。直接投資の場合、個人で複数不動産を運用するには数千万~1億円は必要です。
下記リンク先の動画が分かりやすいです。
初めてのJリート｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
J-REITのデメリット
- 直接投資で自分が運営する場合よりも利回りが低くなる。
直接投資の場合の表面利回りは満室で5~10%超、運営維持・修繕費などを引いた実質利回りは表面利回りよりも数%低くなります。
※【2019年9月最新版】目安は何％？不動産投資の利回りの平均や相場について | 不動産投資の基礎知識 | 不動産投資TOKYOリスタイル - 株同様に上場廃止リスクがある。
J-REITの投資法人は当然に上場廃止・倒産リスクがあります。
出来高・時価総額ともに少ない投資法人への投資はリスクが高いと言えます。
J-REITは、現物不動産のデメリットを考慮して生み出された商品であるため、現物不動産と比較して、利回り以外には目立ったデメリットはありません。
J-REITのポータルサイト www.japan-reit.comj-reit.jp
JAPAN-REIT.COMはib総研という企業が運営しており、J-REIT.jpは一般社団法人不動産証券化協会が運営しています。どちらかというと、JAPAN-REIT.COMの方がユーザービリティに富み、なおかつ最新情報に触れやすいように思いますのでおすすめです。
J-REITの利回り
JAPAN-REIT.COM - 全ての投資家のための不動産投信情報ポータル REIT一覧（リートデータ）
には、全J-REIT63社の利回り一覧があります。2019年11月22日現在、最高利回りのJ-REITは3463いちごホテルリート投資法人の5.74%です。最低利回りは日本ビルファンド投資法人の2.64%です。
J-REITの平均利回り推移
※マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
2019年10月の平均利回りは3.42%でした。近年価格上昇により利回り低下傾向にあります。
J-REITの時価総額
※マーケット概況｜J-REIT.jp | Jリート（不動産投資信託）の総合情報サイト | ARES J-REIT View
J-REITの時価総額はリーマンショック以降大きく増加しており17.5兆円ほ（2019年10月末現在）ほどです。昨今の時価総額の膨張はバブルの気配を感じなくもないです。なお、東証1部の時価総額は627兆円（2019年10月末現在）なので、J-REITは東証1部全体の2.8%程度に留まります。
J-REITインデックス
東証REIT指数
東証に上場されている全REIT（投資法人）銘柄の浮動株ベースの時価総額加重平均値で、2003年2月に設定されました。東証REIT用途別指数シリーズは、東証REITオフィス指数、東証REIT住宅指数、東証REIT商業・物流等指数の3つの指数で構成されており、東証REIT指数はこれら用途別指数シリーズの平均値となっています。
組入銘柄
浮動株時価総額上位10社は以下の通りです。
日本ビルファンド投資法人（オフィス系）がトップです。
上位10社合計は45.69%です。
用途別指数シリーズ毎のチャート
過去5年間では、東証REIT住宅指数が他の指数をアウトパフォームしています。
東証REIT住宅指数を構成する銘柄数は全62銘柄中9銘柄と、最も少ないです。なお、東証REITオフィス指数は26銘柄、東証REIT商業・物流等指数は27銘柄です。
長期チャート
※株価指数ヒストリカルグラフ －チャート | 日本取引所グループ
2019年現在もリーマンショック前の最高値をまだ超えていません。J-REITは1年程度でも値の変動が激しく、安定的であるとは言えません。
東証REIT Core指数
東証に上場されているREITの内、有働株時価総額および売買代金の大きい銘柄で構成される指数が東証REIT Core指数です。2018年3月26日に算出が開始されました。銘柄数は25（2019年3月31日現在）です。
※https://www.jpx.co.jp/markets/indices/line-up/files/fac_25_TseRietCore.pdf
野村高利回りJリート指数
野村高利回りJリート指数は、東証REIT銘柄中、予想分配金利回りが相対的に高い銘柄を構成銘柄とする非時価総額加重型の指数です。銘柄の選定に際しては、時価総額と流動性を考慮しています。また、構成銘柄の組入割合の決定に定量的な指標を用いることで、予想分配金利回りが高い銘柄のウエイトを高める一方、個別銘柄の組入割合を最大5%に制限することにより特定銘柄への過度な集中を回避しています。
2017年年8月31日を基準日としていて、銘柄数は40です。銘柄の入れ替えは毎年9月です。
チャート
※http://qr.nomura.co.jp/jp/fcts/docs/FCS_NMJR_j.pdf
野村高利回りJリート指数は設定来で東証REIT指数を2%程度アウトパフォームしています。
リスク対リターン
※http://qr.nomura.co.jp/jp/fcts/docs/FCS_NMJR_j.pdf
期間は2007年9月～2019年9月、円ベース配当込み指数
東証REIT指数よりもリスク（標準偏差）、リターンともに大きいです。グラフの縦横が均等ではないですが、東証REIT指数よりもややシャープレシオ（リターン／リスク）が低いような印象です。
J-REIT ETF一覧
2019年11月現在、14本が設定されています。
| コード | 銘柄名 | 信託報酬（税抜） | 対象指数 | 決算／年 | 決算月 | 上場日 | 運用会社 |
| 1343 | NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信 | 0.32% | 東証REIT指数 | 4回 | 2,5,8,11月の各10日 | 2008/9/18 | 野村アセットマネジメント |
| 1345 | 上場インデックスファンドＪリート（東証REIT指数）隔月分配型 | 0.30% | 東証REIT指数 | 6回 | 奇数月の各8日 | 2008/10/21 | 日興アセットマネジメント |
| 1597 | MAXIS Ｊリート上場投信 | 0.25% | 東証REIT指数 | 4回 | 3,6,9,12月の各8日 | 2014/2/25 | 三菱UFJ国際投信 |
| 1595 | NZAM 上場投信 東証REIT指数 | 0.248% | 東証REIT指数 | 4回 | 1,4,7,10月の各15日 | 2014/3/7 | 農林中金全共連アセットマネジメント |
| 1398 | SMDAM 東証REIT指数上場投信 | 0.22% | 東証REIT指数 | 4回 | 3,6,9,12月の各8日 | 2015/3/25 | 三井住友DSアセットマネジメント |
| 1476 | iシェアーズ・コア Ｊリート ETF | 0.16% | 東証REIT指数 | 4回 | 2,5,8,11月 | 2015/10/20 | ブラックロック・ジャパン |
| 1488 | ダイワ上場投信－東証REIT指数 | 0.20% | 東証REIT指数 | 4回 | 3,6,9,12月の各4日 | 2016/10/25 | 大和証券投資信託委託 |
| 1660 | MAXIS高利回りＪリート上場投信 | 0.25% | 野村高利回りJリート指数 | 4回 | 1,4,7,10月の各10日 | 2017/10/11 | 三菱UFJ国際投信 |
| 2517 | MAXIS Ｊリート・コア上場投信 | 0.25% | 東証REIT Core指数 | 4回 | 2,5,8,11月の各10日 | 2018/4/17 | 三菱UFJ国際投信 |
| 2527 | NZAM 上場投信 東証REIT Core指数 | 0.24% | 東証REIT Core指数 | 2回 | 1,7月の各15日 | 2019/2/6 | 農林中金全共連アセットマネジメント |
| 2528 | ダイワ上場投信－東証REIT Core指数 | 0.20% | 東証REIT Core指数 | 4回 | 3,6,9,12月の各10日 | 2019/2/8 | 大和証券投資信託委託 |
| 2552 | 上場インデックスファンドＪリート（東証REIT指数）隔月分配型 ミニ） | 0.245% | 東証REIT指数 | 6回 | 偶数月の各8日 | 2019/6/4 | 日興アセットマネジメント |
| 2555 | 東証REIT ETF | 0.245% | 東証REIT指数 | 4回 | 1,4,7,10月の各12日 | 2019/7/16 | シンプレクス・アセット・マネジメント |
| 2556 | One ETF 東証REIT指数 | 0.155% | 東証REIT指数 | 4回 | 1,4,7,10月の各8日 | 2019/8/15 | アセットマネジメントOne |
2008年に設定された1343と1345の他は最近5年で設定されたETFとなります。
おすすめの買い方
私は長期分散投資を旨としていますので、買うのは個別のJ-REITではなくETFが良いと考えています。東証REIT指数を採用しているETFを買えば、分散的には最良の選択となります。
楽天証券で手数料無料のETFを選ぶ
私が使っている楽天証券では、東証上場の野村アセットマネジメントETF、MAXISシリーズETFとｉシェアーズETFの売買手数料が無料となります。
野村アセットのETF「NEXT FUNDS」のうち対象銘柄の売買手数料0円！ | 楽天証券
MAXISシリーズETF、楽天証券なら売買手数料0円 | 楽天証券
iシェアーズETF、楽天証券なら売買手数料0円。 | 楽天証券
J-REIT ETFに当てはめると、1343、1597、1476、1660、2517の5銘柄が該当します。
楽天証券ではETF購入時には手数料分の金額を支払いますが、購入当日営業終了後にキャッシュバックされます。
信託報酬の安いETFを選ぶ
楽天証券で手数料無料ETFのうち、1476ｉシェアーズ・コア JリートETFが0.16%と最安です。
毎月分配金がもらえるETFで選ぶ
楽天証券で手数料無料ETFのうち、MAXIS J-REIT ETFの
をそれぞれ買えば、毎月分配金がもらえます。これらのETFはいずれも信託報酬は0.25%です。ただし、1660と2517は出来高が非常に少ないので、やや買いにくいETFとと言えます。
なおチャートは、
2517と1660は若いETFのために過去1年間のみの比較となりますが、野村高利回りJリート指数の1660のリターンがわずかに高いことが分かります。
J-REITのインデックスファンド一覧
※楽天銀行
人気があるのはMHAM J-REITインデックスファンド（毎月決算型）で純資産1298億円です。投資信託は分配金をファンド内部で再投資してくれるファンドが良いと思っています。また、このファンドは信託報酬が0.715%と比較的高く、もし毎月分配金が欲しいということで選ぶのであれば、先述のMAXIS3本を組み合わせるのがベターだと考えます。
信託報酬が最も安いファンドはeMAXIS Slim 国内リートインデックスの0.187%です。2019年10月に設定されたばかりなので純資産は2.83億円に留まりますが、今後増えていくことが期待されます。
全体的にJ-REITのインデックスファンドを買う人はまだあまり多くないと感じます。
先進国株式と組み合わせるアセットとしてJ-REITは優秀
日本人の投資信託のポートフォリオで人気の高いアセットである先進国株式ですが、分散投資の観点で先進国株と組み合わせるべきアセットは相関係数が逆相関となるかあるいは相関係数の低いアセットであるべきです。
株・債券・REITの中で先進国株式と逆相関となるアセットは日本国債および先進国国債先物ですが、実はJ-REITも相関係数が小さいことが知られています。
※投信「先進国株式」✕「国内ＲＥＩＴ」でリスク抑制 ３月末の相関係数 - 資産運用・資産形成｜QUICK Money World -
J-REITは国内株式を含むすべてのアセットと比較して、相関係数が小さいことが分かります。またJ-REITは円建てのために為替の影響はなく、先進国株式との相性はやはり良いと言えます。
REITの価格変動要因
基本的にJ-REITの価格変動は住宅・オフィス・商業施設・物流施設の入居率・賃料収入（景気動向）、不動産価値、自然災害、地政学的リスク、金利などが主な要因です。特に投資法人は金融機関から借り入れを行って資金調達をしているため、金利が上昇すると投資法人の利益が減少することからREIT価格は下落します。逆に金利が低下するとREIT価格は上昇します。
また、東アジアで不動産価値の大きい香港REITは、地政学的リスクにより下落を続けています。香港でのREIT需要が減り、その分近い日本での需要が高まることも考えられます。実際、2020年アジア不動産投資番付で東京はシンガポールに次ぐ2位でした。
価格上昇の観点から見たアジア太平洋地域の2020年不動産投資見通しランキングで、シンガポールが首位となった。一方、数カ月にわたる暴力的な反政府デモに揺れる香港は、19年の14位から最下位に転落した。アーバン・ランド・インスティチュートとプライスウォーターハウスクーパース（ＰｗＣ）が12日に公表したリポートで明らかになった。
シンガポールは中国や香港を「地政学的な火種」として回避する投資家の関心の高まりから恩恵を受けた。シンガポールは17年のランキングでは、空室の急増や賃料の下落を受け、全22市場のうち東京やバンガロール、シドニーなどを下回る21位となっていた。 17年に香港は18位だった。
まとめ
本稿では、J-REITの概要、J-REIT指数の紹介、J-REIT ETFおよび投資信託の紹介をして、おすすめの買い方についても紹介しました。
J-REITは、債券、株、コモディティと並ぶ主要アセットであり、なおかつ不動産という有限の資産であることから長期投資としても有望です。ポートフォリオに加えてみてはいかがでしょうか。
↓気づきがありましたらクリックをお願いいたします！
